PHÂN BIỆT DIỆN TÍCH THÔNG THỦY VÀ TIM TƯỜNG

DIỆN TÍCH TIM TƯỜNG, DIỆN TÍCH THÔNG THỦY VÀ CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH CĂN HỘ CHUNG CƯ?

Diện tích tim tường và diện tích thông thủy hiểu thế nào cho đúng. Và khi tính diện tích căn hộ chung cư thì áp dụng diện tích nào trong 2 diện tích này. Và pháp luật công nhận loại diện tích nào để cấp sổ hồng hiện nay.

Diện tích tim tường?

Tim tường là cách tính diện tích đo từ tâm tường ở trung tâm căn hộ, hay còn gọi là “ diện tích sàn xây dựng”. Diện tích tim tường bao gồm cả tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, phân chia các phòng trong căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ

Cách tính diện tích tim tường được tính như sau:

Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia ( nếu có) + diện tích thực tế dung để sử dụng

Vậy cách tính diện tích căn hộ theo diện tích tim tường hạn chế ở chỗ đó là nhiều căn hộ có nhiều cột, hộp kỹ thuật năm trong căn hộ. Như vậy diện tích thực tế sử dụng nhỏ hơn diện tích căn hộ mà họ bị tính, trong khi đa phần các chi phí thu khi sử dụng căn hộ đều tính trên mét vuông căn hộ đó.

Diện tích thông thủy là gì?

“ Thông thủy” – tức là nơi nước có thể chảy Như vậy diện tích thông thủy có nghĩa là “diện tích sử dụng thực tế căn hộ”. Bao gồm diện tích các tường chia các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, loogia (nếu có} và sẽ không bao gồm diện tích tường bao ngôi nhà, hay tường ngăn các căn hộ với nhau, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

Ở nước ngoài, diện tích thông thủy được hiểu là diện tích trải thảm. Nghĩa là ở đâu trải thảm được là ở đó được tính là diện tích căn hộ.

Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật}

Phân biệt hai loại diện tích tim tường – thông thủy

Dựa trên khái niệm trên chúng ta có thể dễ dàng phân biệt được diện tích tim tường và diện tích thông thủy. Đến đây có thể thấy rằng diện tích thông thủy sẽ có lợi hơn diện tích thông thủy đối với KH khi mua căn hộ. Tuy nhiên khi xét trên khía cạnh quyền sở hữu và hạn chế tranh chấp thì tính theo diện tích tim tường lại tối ưu hơn.

Minh chứng cho thấy, những bức tường đơn thuần chỉ dùng để ngăn các căn hộ mà ko phải là tường chịu lực, chủ nhân còn có thể tận dụng bằng cách khoét lõm ở giữa để trang trí, hay đưa các kết cấu kèm theo để nâng đỡ các kệ, tủ hay các trang trí khác cho căn hộ….Trường hợp này đo theo diện tích tim tường sẽ xác định được ranh giới thực thi quyền sở hữu chính xác mà đo theo diện tích thông thủy sẽ không thực hiện được điều đó.

Lưu ý về cách đo ở cả hai diện tích

Diện tích tim tường hay diện tích thông thủy nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành căn hộ cũng như những khoản phí chung cư khi đi vào sử dụng. Xét về mặt pháp lý, việc mua bán căn hộ là một hợp đồng dân sự. Thuận mua, vừa bán. Không ai bắt ép các khách hàng phải chọn những căn hộ có nhiều cột chịu lực để mua.

Tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường mới hợp lý và đúng pháp luật?

Tỉnh diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường đều có ưu và nhược điểm nhất định. Trước đây theo thông tư 16/2020/TT-BXD còn hiệu lực có quy định chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích để áp dụng trong hợp đồng mua bán. Điều này dẫn đến nhiều bất cập khi ký hợp đồng cũng như khi căn hộ đi vào hoạt động giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã chính thức ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD. Với nội dung quy định thống nhất một cách đo duy nhất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích các căn hộ sẽ áp dụng theo cách tính diện tích thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất. Đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả. Tiện ích cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành căn hộ, chung cư sau này.

Tuy nhiên, Thông tư 03/2014/TT-BXD đã hết hiệu lực từ ngày 15/08/2016. Và được thay thế bởi Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016. Mặc dù vậy, cách tính diện tích căn hộ vẫn phải theo thông thủy như quy định ở thông tư 03.

Kinh nghiệm khi nhận bàn giao căn hộ

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.

Thường thì trong một số trường hợp diện tích thông thủy đo ở thực tế sẽ có những sai lệch nhất định so với ở bản vẽ. Nếu chênh lệch này vượt quá 0.5% so với trong hợp đồng mua bán. Thì giá bán căn hộ sẽ phải điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế.

Khi nhận bàn giao căn hộ bạn nên nhờ những người có kinh nghiệm xem bản vẽ kỹ thuật. Để tiến hành đo đạc lại diện tích một cách chính xác. Sau khi có được diện tích thông thủy thực tế đo được thì ký vào biên bản bàn giao. Và xác định lại giá trị căn hộ theo đúng những điều khoản có trong hợp đồng đã ký. Khi đó, giá trị căn hộ có thể tăng lên hay giảm đi tùy theo diện tích vừa đo được.